조정대상지역 안에서 집을 갈아탄다면 종전주택을 2년 안에 팔아야 합니다. 2026년 10월 1일부터 일시적 2주택의 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 그런데 양도소득세는 2026년 8월 3일, 취득세는 8월 26일이 갈림길입니다. 같은 집을 8월 10일에 샀다면 양도세는 2년, 취득세는 3년이 적용됩니다. 기한을 하루 넘겨 1세대 1주택 비과세를 놓치면, 양도가액 10억 원·취득가액 6억 원·보유 5년인 집에서 지방소득세까지 1억 2,084만 6,000원이 한 번에 발생합니다.
처분기한은 2년인가요 3년인가요
종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 2년이고, 그 밖에는 3년입니다. 어느 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 기한은 그대로 3년입니다. 조문에 그렇게 적혀 있습니다.
여기에 경과규정이 하나 더 붙습니다. 세목마다 기준일이 다릅니다. 양도소득세는 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전 규정(3년)을 그대로 씁니다. 취득세는 같은 기준일이 8월 26일입니다.
| 종전주택 | 신규주택 | 신규주택 취득일(또는 계약금 지급일) | 양도소득세 처분기한 | 취득세 처분기한 |
|---|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026-08-03 이전 | 3년 | 3년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026-08-04 ~ 08-26 | 2년 | 3년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026-08-27 이후 | 2년 | 2년 |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 시점 무관 | 3년 | 3년 |
| 비조정대상지역 | 조정대상지역 | 시점 무관 | 3년 | 3년 |
표의 두 번째 줄이 이 글의 핵심입니다. 2026년 8월 4일부터 8월 26일 사이에 신규주택을 취득한 사람은 양도소득세는 2년, 취득세는 3년을 적용받습니다. 하나의 거래에 두 개의 기한이 걸립니다. 언론 보도는 대개 8월 3일만 다루기 때문에, 취득세 기한을 2년으로 잘못 계산하기 쉬운 구간입니다.
일시적 2주택 처분기한 계산기
신규주택 취득일을 넣으면 종전주택을 언제까지 팔아야 하는지를 세목별로 계산합니다.
오늘 기준 남은 기간 –
계산에 오차가 있을 수 있습니다. 정확한 계산을 보장하지 않습니다.
계산식 보기
2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조 제1항과 지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 각 개정 대통령령 부칙 제2조를 적용했습니다. 기한 마지막 날은 민법 제157조(초일 불산입)와 제160조(역에 의한 계산)를 적용해 취득일로부터 N년이 되는 같은 월일로 계산했으며, 국세청 유권해석으로 확정하지는 못했습니다. 상속·혼인·동거봉양 합가, 재건축·재개발, 수도권 밖 이전 등 다른 특례는 반영하지 않았습니다. 세무 자문이 아닙니다.
왜 8월 3일과 8월 26일로 갈리나요
두 개정 대통령령의 부칙이 서로 다른 날짜를 적었기 때문입니다. 같은 날(2026년 9월 30일) 공포되고 같은 날(10월 1일) 시행됐지만, 종전 규정을 적용할 경계가 다릅니다.
| 구분 | 양도소득세 | 취득세 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 소득세법 시행령 제155조 제1항 | 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 |
| 개정 대통령령 | 제36737호 | 제36736호 |
| 공포일 / 시행일 | 2026-09-30 / 2026-10-01 | 2026-09-30 / 2026-10-01 |
| 종전 규정 적용 경계 | 2026-08-03 이전 취득 또는 계약금 지급 | 2026-08-26 이전 계약 체결 + 계약금 지급 |
| 신규 규정 적용 요건 | 2026-08-04 이후 취득 + 시행일 이후 양도 | 시행일 이후 납세의무 성립 |
양도소득세 쪽 부칙에는 조건이 하나 더 있습니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 2년 규정에서 빠집니다. 집을 산 뒤에 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우를 보호하는 장치입니다.
조정대상지역이 어디인지는 국토교통부 고시로 정합니다. 2026년 10월 1일 기준으로 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이 지정돼 있다고 보도됐습니다. 2025년 10월 15일에 서울 21개 구와 경기 12곳이 새로 지정되고, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리가 추가됐습니다. 다만 국토교통부 고시 원문으로는 확인하지 못했습니다. 내 집이 해당하는지는 반드시 고시 또는 관할 세무서에서 확인하셔야 합니다.
처분기한을 넘겼을 때 양도소득세 계산기
비과세가 깨졌을 때 실제로 내야 하는 세금을 지방소득세까지 더해 계산합니다.
기한 안에 팔아 비과세를 받았다면 –
계산에 오차가 있을 수 있습니다. 정확한 계산을 보장하지 않습니다.
계산식 보기
소득세법 제55조 제1항(기본세율), 제95조 제2항 표1(장기보유특별공제), 제103조(기본공제 250만원), 제104조 제1항·제7항(단기보유 세율·중과)과 소득세법 시행령 제156조 제1항(고가주택 12억원)을 적용했습니다. 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기보유 세율을 반영했습니다. 중과 적용 여부는 직접 선택하는 항목이며, 2026년 10월 1일 기준 중과 유예 종료 여부는 확정하지 못했습니다. 고가주택의 양도차익 안분, 장기보유특별공제 표2, 감면·비과세 특례는 반영하지 않았습니다. 세무 자문이 아닙니다.
기한을 넘기면 세금이 얼마나 되나요
양도가액 10억 원·취득가액 6억 원·필요경비 2,000만 원·보유 5년이면 지방소득세까지 1억 2,084만 6,000원입니다. 기한 안에 팔았다면 양도가액이 12억 원 이하라 1세대 1주택 비과세로 0원이었습니다. 하루 차이의 값이 그만큼입니다.
| 양도가액 | 취득가액 | 필요경비 | 보유 | 중과 | 과세표준 | 세율 | 산출세액 | 총 세부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10억 | 6억 | 2,000만 | 5년 | 미적용 | 339,500,000 | 40% | 109,860,000 | 120,846,000 |
| 10억 | 6억 | 2,000만 | 5년 | 2주택 +20%p | 339,500,000 | 60% | 177,760,000 | 195,536,000 |
| 12억 | 7억 | 3,000만 | 10년 | 미적용 | 373,500,000 | 40% | 123,460,000 | 135,806,000 |
| 8억 | 5억 | 1,500만 | 3년 | 미적용 | 265,400,000 | 38% | 80,912,000 | 89,003,200 |
| 15억 | 6억 | 4,000만 | 15년 | 미적용 | 599,500,000 | 42% | 215,850,000 | 237,435,000 |
| 6억 | 5억 | 1,000만 | 2년 | 미적용 | 87,500,000 | 24% | 15,240,000 | 16,764,000 |
표를 읽을 때 중과 열을 함께 보셔야 합니다. 같은 집, 같은 과세표준인데 중과 20%p가 붙으면 총 세부담이 1억 2,084만 6,000원에서 1억 9,553만 6,000원으로 7,469만 원 늘어납니다. 세율만 20%p 바뀌었을 뿐입니다.
장기보유특별공제는 표가 두 개입니다
비과세가 깨지면 1세대 1주택이 아니므로 공제율이 높은 표2를 쓸 수 없습니다. 이게 기한을 넘겼을 때 세금이 두 번 불어나는 이유입니다.
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 (1세대 1주택 보유분) |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% |
| 10년 이상 | 20% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% |
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 장기보유특별공제 = 양도차익 × 표1 공제율 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액 총 세부담 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액 × 10%)
자주 묻는 것
2026년 8월 10일에 신규주택을 취득했습니다. 기한은 몇 년인가요
양도소득세는 2년, 취득세는 3년입니다. 양도소득세 경과규정의 경계는 2026년 8월 3일이라 8월 10일 취득은 신규 규정(2년)에 들어가고, 취득세 경계는 8월 26일이라 종전 규정(3년)이 유지됩니다. 하나의 거래에 기한이 두 개 걸리는 구간입니다. 다만 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이어야 이 구분이 생깁니다.
계약은 7월에 했고 잔금은 11월에 치릅니다. 어느 날이 기준인가요
경과규정 판단에는 계약금 지급일이 쓰입니다. 양도소득세 부칙은 2026년 8월 3일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정을 적용한다고 정하고 있습니다. 반면 처분기한을 세는 출발점인 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 즉 7월 계약금 지급이면 기한은 3년이고, 그 3년은 11월 잔금일부터 셉니다.
종전주택만 조정대상지역이면 2년인가요
아닙니다. 3년입니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우를 2년으로 정합니다. 둘 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 제2호에 따라 3년입니다. 지방세법 시행령 제28조의5 제1항도 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 2년이라고 적고 있습니다.
기한 마지막 날은 취득일과 같은 날짜인가요
민법 제157조의 초일 불산입과 제160조의 역에 의한 계산을 적용하면, 취득일 다음 날부터 세어 N년 뒤 같은 날의 전날에 기간이 끝납니다. 결과적으로 취득일로부터 N년이 되는 같은 월일이 마지막 날이 됩니다. 2026년 11월 1일 취득이면 2년 기한의 마지막 날은 2028년 11월 1일입니다. 계산기 1도 이 방식으로 계산합니다. 다만 이 해석을 국세청 유권해석으로 확정하지는 못했으므로, 마감에 가까우면 며칠 여유를 두시는 편이 안전합니다.
기한을 넘기면 중과까지 붙나요
조정대상지역 1세대 2주택이면 소득세법 제104조 제7항에 따라 기본세율에 20%p가 더해집니다. 다만 2026년 10월 1일 기준으로 중과 유예가 끝났는지는 조문만으로 확정하지 못했습니다. 계산기 2에서 중과 적용 여부를 직접 고르도록 둔 이유입니다. 실제 신고 전에 관할 세무서나 국세상담센터(126)에 확인하시기 바랍니다.
정리
- 2026년 10월 1일부터 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 어느 한쪽이라도 아니면 3년 그대로입니다.
- 경과규정 경계가 세목마다 다릅니다. 양도소득세는 2026-08-03, 취득세는 2026-08-26입니다. 그 사이에 취득했다면 양도세 2년·취득세 3년입니다.
- 기한 마지막 날은 취득일로부터 N년이 되는 같은 월일로 계산했습니다. 취득일은 원칙적으로 대금청산일입니다.
- 비과세가 깨지면 장기보유특별공제도 표2에서 표1로 내려갑니다. 공제율이 절반 수준으로 줄어 세금이 두 번 불어납니다.
- 양도 10억·취득 6억·보유 5년이면 총 세부담 1억 2,084만 6,000원, 중과 20%p가 붙으면 1억 9,553만 6,000원입니다. 기한 안에 팔았다면 0원이었습니다.
이 글의 계산은 2026년 10월 1일 시행 법령을 기준으로 한 것이며, 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 고시 원문으로 확인하지 못했습니다. 상속·혼인·동거봉양 합가, 재건축·재개발, 수도권 밖 근무상 이전 등 다른 특례가 있으면 기한과 세액이 달라집니다. 실제 신고는 관할 세무서, 국세상담센터(126), 또는 세무사와 상담해 결정하시기 바랍니다. 이 글은 세무 자문이 아닙니다.
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