취득세 계산 2026 — 7억 아파트에 1,816만원, 취득세는 그중 1,167만원입니다

7억 아파트의 취득세는 1,166.7만원입니다. 그런데 실제로 나가는 돈은 1,815.8만원, 1.56배입니다. 6~9억 구간이 왜 문턱이 아닌지, 생애최초 감면 200만원이 집값에 따라 얼마나 희석되는지 직접 계산했습니다.

📅 2026년 9월 11일 기준 · 직접 계산 · 협찬 없음

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취득세표만 보면 절반쯤 빠집니다.

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결론부터 — 취득세 총비용

취득세는 집값의 1~3%인데, 집을 사는 데 드는 세금 외 비용이 그만큼 더 붙습니다.

7억 아파트(85㎡ 이하·서울)를 예로 들면 취득세가 1,166.7만원입니다. 여기에 지방교육세·중개보수·국민주택채권·법무사·인지세를 더하면 1,815.8만원이 됩니다. 취득세의 1.56배입니다.

그리고 흔한 오해가 하나 있습니다. 6억을 1원 넘으면 세금이 확 뛴다는 말은 사실이 아닙니다. 6억~9억 구간은 계단이 아니라 경사로이고, 6억에서 정확히 1%, 9억에서 정확히 3%로 이어집니다.

진짜 문턱은 집값이 아니라 몇 번째 집이냐에 있습니다. 조정대상지역에서 6억 아파트를 두 번째로 사면 660만원이 5,040만원이 됩니다. 7.64배입니다.

취득세는 얼마인가요

1주택을 유상으로 취득할 때 세율은 세 구간입니다.

6억원 이하        1%
6억 ~ 9억원       (취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100
9억원 초과        3%

여기에 두 가지가 더 붙습니다.

부가되는 세금	기준
지방교육세	취득세액의 10% (중과세 적용 시 0.4%p 일괄)
농어촌특별세	전용 85㎡ 이하는 비과세, 초과 시 0.2%p

85㎡ 이하 기준으로 실제 부담률은 이렇게 됩니다.

취득가액	취득세	지방교육세	합계	실효
3억	300만원	30만원	330만원	1.100%
6억	600만원	60만원	660만원	1.100%
7억	1,166.7만원	116.7만원	1,283.3만원	1.833%
9억	2,700만원	270만원	2,970만원	3.300%
12억	3,600만원	360만원	3,960만원	3.300%

전용 85㎡를 넘으면 농특세가 붙어 0.2%p씩 올라갑니다. 6억 이하는 1.3%, 9억 초과는 3.5%가 됩니다. <br>

6억에서 1원만 넘으면 세금이 뛰나요

아닙니다. 이어집니다.

산식에 경계값을 그대로 넣어봤습니다.

6억   → (600,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 − 3) ÷ 100 = (4 − 3) ÷ 100 = 1%
9억   → (900,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 − 3) ÷ 100 = (6 − 3) ÷ 100 = 3%

주황색 구간이 산식이 적용되는 6~9억입니다. 양 끝에서 값이 이어집니다.

취득가액	세율
5.9억	1.0000%
6.0억	1.0000%
6억 + 1원	1.0000%
7.0억	1.6667%
7.5억	2.0000%
8.0억	2.3333%
9.0억	3.0000%
9억 + 1원	3.0000%

“6억 넘기지 말라”는 조언은 이 구간에 대해서는 근거가 없습니다. 6억 1원짜리 집의 세율은 6억짜리와 같은 1%입니다. 7억이면 1.67%이고, 8억이면 2.33%입니다.

이 사이트에서 다룬 다른 세금들과는 성격이 다릅니다. 금융소득 2,000만원이나 건강보험 피부양자 2,000만원은 1원 차이로 갈리는 문턱이었습니다. 취득세의 6~9억 구간은 경사로입니다. 넘느냐 마느냐가 아니라 얼마나 넘느냐가 금액을 정합니다.

생애최초 감면은 얼마나 받나요

취득세 100% 감면이지만 한도가 200만원입니다. 그래서 집값이 오를수록 효과가 녹습니다.

요건	내용
대상	본인·배우자 모두 주택 소유 이력 없음
주택가액	실거래가 12억원 이하
소득 요건	없음 (종전 부부합산 7,000만원 요건은 폐지)
한도	200만원 (인구감소지역 300만원)
일몰	2028년 12월 31일
추징	3개월 내 전입·상시거주 안 하면 / 3년 내 매도·증여·임대 시

같은 200만원인데 지우는 비율은 12.0배 차이입니다.

집값	취득세	감면 후	감면이 지운 비율
3억	300만원	100만원	66.67%
4억	400만원	200만원	50.00%
6억	600만원	400만원	33.33%
7억	1,166.7만원	966.7만원	17.14%
9억	2,700만원	2,500만원	7.41%
12억	3,600만원	3,400만원	5.56%

66.67% ÷ 5.56% = 12.0배

3억짜리 집에서는 취득세의 3분의 2를 지워주지만, 12억에서는 5.56%만 지웁니다. 감면 한도가 정액이고 취득세는 비례하기 때문에 생기는 구조입니다.

감면은 나중에도 받을 수 있습니다. 이미 냈더라도 법정신고기한 경과 후 5년 이내라면 경정청구로 환급받을 수 있습니다.

🔍 진짜 문턱은 어디에 있나요

여기가 이 글에서 제가 직접 계산해본 부분입니다.

취득세에서 1원 차이로 갈리는 지점은 집값이 아니라 주택 수입니다.

2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역입니다. 여기서 두 번째 집을 사면 세율이 1~3%에서 **8%**로 뜁니다.

취득가액	1주택	2주택	차이	3주택
6억	660만원	5,040만원	+4,380만원	7,440만원
9억	2,970만원	7,560만원	+4,590만원	1억 1,160만원

6억짜리 같은 집인데, 첫 집이면 660만원이고 두 번째 집이면 5,040만원입니다. 7.64배입니다.

앞서 6~9억 구간에서 6억을 1원 넘어도 세금이 안 뛴다고 했습니다. 반면 주택 수는 1채에서 2채가 되는 순간 4,380만원이 생깁니다. 같은 취득세 안에 성격이 정반대인 두 구조가 들어 있습니다.

	6~9억 구간	주택 수
성격	경사로	계단
1원 차이	세금 그대로	4,380만원
대응	넘어도 됨	넘는 순간 끝

중과가 빠지는 경우도 있습니다. 시가표준액 1억원 이하(수도권) 또는 2억원 이하(비수도권) 주택은 중과 대상이 아닙니다. 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 안에 처분하면 중과되지 않습니다.

⚠️ 2026년 세제개편에서 3년이 2년으로 줄어든 것은 양도소득세 비과세 처분기한이고, 취득세는 3년 그대로입니다. 두 기한을 섞어 쓴 설명이 많습니다.

🔴 매수 전 반드시 현행 지정 현황을 확인하세요.

취득세 말고 또 뭐가 드나요

세금이 아닌 비용이 세금만큼 붙습니다.

파란색이 세금, 주황색이 세금이 아닌 비용입니다.

항목	금액	계산
취득세	1,166.7만원	7억 × 1.6667%
중개보수 상한	280.0만원	7억 × 0.4%
국민주택채권	156.0만원	매입 1,300만원 × 할인율 12%
지방교육세	116.7만원	취득세 × 10%
법무사 (VAT 포함)	81.4만원	협회 보수기준
인지세	15.0만원	1억~10억 구간
합계	1,815.8만원	집값의 2.594%

취득세율만 보면 1.667%인데, 실제로 나가는 돈은 2.594%입니다.

가장 헷갈리는 게 국민주택채권입니다. 등기할 때 시가표준액에 따라 채권을 의무적으로 사야 하는데, 대부분 바로 되팝니다. 이때 할인율만큼이 실제 부담이 됩니다.

서울·시가표준액 5억 → 매입률 26/1,000 → 채권 매입액 1,300만원
1,300만원 × 할인율 12% ≈ 156만원  ← 이게 실제로 나가는 돈

🔴 할인율은 매일 바뀝니다. 2026년 1월 실측 12.46%, 다른 자료는 “일반적으로 8~13%”로 적고 있으며, 은행 예시에는 4%가 쓰이기도 합니다. 할인율이 4%면 52만원, 12%면 156만원으로 세 배 차이가 나므로 등기 당일 주택도시기금·은행에서 직접 조회해야 합니다.

⚠️ 중개보수가 취득세 과세표준에 들어가는지는 확인하지 못했습니다. 시행령에 “법인이 아닌 자는 일부 항목 제외”라는 단서가 있는데 원문을 대조하지 못했습니다. 이 글은 중개보수를 과세표준에 넣지 않고 별도 비용으로만 계산했습니다. 만약 포함된다면 취득세가 조금 더 늘어납니다. 법무사 보수는 포함된다는 유권해석이 있습니다.

언제까지 신고해야 하나요

취득일로부터 60일 이내입니다.

구분	기한
일반	취득일로부터 60일 이내 (등기를 먼저 하면 등기일까지)
상속	상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월
무신고가산세	10~20% 🔴
납부지연가산세	1일 10만분의 22 (연 약 8.03%)

생애최초 감면은 이때 함께 신청합니다. 놓쳤더라도 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

2026년 1월 1일부터 달라진 것

항목	내용
생애최초 감면	2028.12.31까지 연장, 인구감소지역 한도 300만원
출산·양육 주택 감면	500만원 한도, 2028.12.31까지 연장
지방 준공후 미분양	취득세 최대 50% 감면 + 다주택 중과 1년 한시 제외 (6억·85㎡ 이하)
감면체계	전국 단일 → 수도권 / 비수도권 / 인구감소지역 3단계
가족 간 저가양도	시가와 차액이 3억원 또는 30% 이상이면 무상세율 3.5%

⚠️ 다주택 취득세 중과는 완화되지 않았습니다. 2026년 8월 세제개편안에서 완화된 것은 양도소득세 다주택 중과(2027~2028년 2년 한시)이고, 취득세 8%·12%는 그대로입니다. 정부안에도 들어 있지 않습니다. 두 세금을 섞어 쓴 설명이 많습니다.

자주 묻는 질문

Q. 7억 아파트를 사면 취득세가 얼마인가요? 전용 85㎡ 이하 기준으로 취득세 1,166.7만원 + 지방교육세 116.7만원 = 1,283.3만원입니다. 실효 1.833%입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%p가 더 붙습니다.

Q. 6억을 넘기면 취득세가 확 뛰나요? 아닙니다. 6억~9억 구간은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 산식이 적용되고, 6억에서 정확히 1%, 9억에서 정확히 3%로 이어집니다. 6억 1원짜리 집의 세율은 6억짜리와 같습니다. 1원 차이로 갈리는 것은 집값이 아니라 주택 수입니다.

Q. 생애최초 취득세 감면은 얼마나 받나요? 취득세 100% 감면이되 한도 200만원입니다(인구감소지역 300만원). 한도가 정액이라 3억 주택에서는 취득세의 66.67%를 지우지만 12억에서는 5.56%만 지웁니다. 소득 요건은 폐지됐고 주택가액 12억원 이하면 됩니다. 일몰은 2028년 12월 31일입니다.

Q. 취득세 말고 또 뭐가 드나요? 7억 아파트 기준으로 지방교육세 116.7만원, 중개보수 상한 280만원, 국민주택채권 실부담 약 156만원(할인율 12% 가정), 법무사 81.4만원, 인지세 15만원이 더 듭니다. 합치면 1,815.8만원으로 취득세의 1.56배입니다.

취득세 총비용 정리

1. 6~9억 구간은 경사로입니다 — 1원 차이로 뛰지 않습니다
2. 7억(85㎡ 이하) 취득세 + 지방교육세 = 1,283.3만원
3. 생애최초 감면 200만원이 지우는 비율은 3억 66.67% ↔ 12억 5.56% (12배)
4. 진짜 문턱은 주택 수 — 6억 기준 660만원 → 5,040만원 (7.64배)
5. 실제로 나가는 돈은 1,815.8만원, 취득세의 1.56배
6. 국민주택채권 할인율에 따라 52만~156만원으로 세 배 차이
7. 다주택 취득세 중과는 완화되지 않았습니다 (완화된 건 양도세)

취득세 총비용, 다음 확인 시점

2026년 12월 — 조정대상지역 지정 현황, 생애최초 감면 일몰, 2027년 시행 예정 개정안(고급주택 중과 기준 등), 국민주택채권 할인율을 다시 확인해 갱신하겠습니다. 조정대상지역이 바뀌면 이 글의 4장이 통째로 바뀝니다.

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※ 이 글은 계산 방법을 설명하는 정보 글이며, 세무 자문이 아닙니다. 주택 수 산정과 감면 요건은 개인의 사실관계에 따라 달라지며, 최종 판단은 과세관청의 몫입니다. 취득 전 관할 시·군·구나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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