조정대상지역에서 8년 임대 의무기간이 끝나 자동 말소된 매입임대 아파트를 양도차익 10억원, 2주택으로 팔면 2027년 12월 31일까지는 양도세가 1억9,147만원, 2029년 이후에는 6억4,247만원입니다(지방소득세 10% 포함, 이 글의 계산값). 2029년 값은 2027년의 3.36배입니다. 다만 이 배율은 가정 하나의 결과이고, 장기보유특별공제를 50%에서 30%, 0%로 줄이는 안은 아직 국회를 거치지 않은 정부안입니다. 확정된 것은 중과 배제 기한 2027년 12월 31일이며 소득세법 시행령 제167조의3 제11항에 2026년 10월 1일부터 들어 있습니다.
조선일보는 2026년 10월 18일 이 내용을 전했고, 한국경제는 2026년 8월 4일 재정경제부 세제개편안을 전했습니다. 아래 계산기 2개로 내 양도차익과 주택 수에 따른 시점별 세액, 말소일·잔금일에 따른 기한 판정을 직접 넣어 확인합니다.
임대 말소 아파트는 언제 팔면 양도세가 얼마나 다른가요? — 차익 10억이면 1억9,147만원에서 6억4,247만원까지입니다
같은 아파트를 팔 시점만 달리했을 때의 세 가지 경우입니다. 시간이 지나며 세금이 오르는 한 줄이 아니라, 2027년 안에 파는 경우·2028년에 파는 경우·2029년 이후에 파는 경우를 나란히 놓은 병렬 시나리오입니다.
| 양도차익 · 주택 수 | 2027년 12월 31일까지 | 2028년 | 2029년 이후 | 2029년 이후 ÷ 2027년까지 |
|---|---|---|---|---|
| 5억원 · 2주택 | 8,257만원 | 1억6,397만원 | 3억147만원 | 3.65배 |
| 10억원 · 2주택 | 1억9,147만원 | 3억6,087만원 | 6억4,247만원 | 3.36배 |
| 20억원 · 2주택 | 4억2,247만원 | 7억7,447만원 | 13억5,747만원 | 3.21배 |
| 10억원 · 3주택 이상 | 1억9,147만원 | 3억9,937만원 | 7억5,247만원 | 3.93배 |
표에서 한 가지를 확인하실 수 있습니다. 조선일보가 소개한 사례(양도차익 10억, 2주택)의 약 1억9000만원·3억6000만원·6억4000만원과 위 굵은 줄이 일치합니다. 국세만 계산하면 기사 수치와 맞지 않아 지방소득세를 포함해 읽었습니다. 같은 차익 10억에서 3주택 이상이면 2029년 이후 7억5,247만원이고 2027년까지의 3.93배입니다(계산값).
임대 말소 아파트 양도 시점별 양도세 계산기
양도차익과 주택 수를 넣으면 2027년까지·2028년·2029년 이후 양도세를 나란히 계산합니다.
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계산에 오차가 있을 수 있습니다. 정확한 계산을 보장하지 않습니다.
계산식 보기
2026년 10월 기준 소득세법 시행령 제167조의3과 보도된 정부 세제개편안을 바탕으로 한 추정입니다. 기본공제·필요경비·보유기간별 공제·임대 요건 충족 여부·조특법 개정 여부는 반영하지 않았고 소득세 기본세율표는 조문을 열지 못한 채 적용했습니다. 자문이 아닙니다.
세금이 3.4배가 되는 건 어디서 나오나요? — 장기보유특별공제를 잃는 쪽이 더 큽니다
같은 차익 10억·2주택·지방소득세 포함으로 장기보유특별공제와 중과 가산을 따로 켜고 꺼 본 값입니다. 네 칸은 같은 시점의 가상 조합이고 시간순이 아닙니다.
| 장기보유특별공제 | 중과 가산 | 양도세 | 2027년까지 대비 |
|---|---|---|---|
| 50% | 없음 | 1억9,147만원 | 1.00배 |
| 50% | +20%p | 3억147만원 | 1.57배 |
| 없음 | 없음 | 4억2,247만원 | 2.21배 |
| 없음 | +20%p | 6억4,247만원 | 3.36배 |
마지막 줄이 두 가지를 모두 잃은 경우이고, 공제만 잃어도 2.21배가 됩니다. 중과 가산이 더하는 몫은 나머지입니다. 배율은 차익에 따라서도 달라져서, 표 1에서는 5억원 줄이 3.65배, 20억원 줄이 3.21배입니다.
재정경제부 예시도 같은 방식으로 재현됩니다. 양도차익 5억원, 2주택, 장기보유특별공제 없음, 국세만 계산하면 중과 +20%p는 2억7,406만원, +5%p는 1억9,906만원, +10%p는 2억2,406만원로, 한국경제가 전한 약 2.7억·약 2억·약 2.2억과 맞습니다.
내 주택의 기한은 며칠인가요? — 말소일·잔금일을 넣어 확인합니다
시행령 제167조의3 제11항은 기한을 2027년 12월 31일로 두되, 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나면 등록 말소일부터 1년이 되는 날, 재건축·재개발이면 이전고시일부터 1년이 되는 날로 늘립니다. 가장 늦은 날이 기한입니다(대통령령 제36737호, 2026년 10월 1일 시행).
| 등록 말소일 | 재건축·재개발 이전고시일 | 양도 기한 |
|---|---|---|
| 2026년 9월 30일 | – | 2027년 12월 31일 |
| 2026년 12월 31일 | – | 2027년 12월 31일 |
| 2027년 3월 31일 | – | 2028년 3월 31일 |
| 2027년 12월 31일 | – | 2028년 12월 31일 |
| 2026년 6월 30일 | 2027년 10월 15일 | 2028년 10월 15일 |
임대 말소 아파트 양도 기한 판정 계산기
말소일과 잔금일을 넣으면 중과 배제 양도 기한과 잔금일이 기한 안인지 판정합니다.
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계산에 오차가 있을 수 있습니다. 정확한 계산을 보장하지 않습니다.
계산식 보기
2026년 10월 기준 소득세법 시행령 제167조의3 제11항을 읽은 대로 계산했습니다. 비조정대상지역·빌라·오피스텔은 대상이 아니라는 보도, 임대 요건 충족 여부, 신규 조정대상지역 지정 예외는 반영하지 않았습니다. 자문이 아닙니다.
계산에 넣지 않은 것은 무엇인가요? — 확정과 미확정을 나눠 봅니다
| 항목 | 상태 | 근거 |
|---|---|---|
| 중과 배제 양도 기한 2027년 12월 31일 | 확정, 시행 중 | 소득세법 시행령 제167조의3 제11항(2026-10-01 시행) |
| 장기보유특별공제 50% → 2028년 30% → 2029년 0 | 정부안, 국회 확인 못 함 | 한국경제 2026-08-04, 조선일보 2026-10-18. 조세특례제한법 개정 필요 |
| 2028년까지 중과 한시 완화(2주택 +5%p·+10%p) | 정부안, 시행령 반영 확인 못 함 | 한국경제 2026-08-04 |
| 비조정대상지역·빌라·오피스텔 | 적용 대상 아님 | 조선일보 2026-10-18 |
| 임대사업자 거주주택 비과세 특례 | 현행 유지 여부 확인 못 함 | 블로그 발췌만 봄 |
계산기 1의 2028년 칸은 정부안을 가정한 값이고, 한국경제가 전한 2027~2028년 다주택 중과 완화안이 시행령에 들어갔다면 2027년·2028년 숫자는 달라집니다. 이 글은 그 반영 여부를 확인하지 못했습니다.
자주 묻는 것
8년 임대가 끝난 아파트는 언제까지 팔아야 하나요?
조정대상지역 종전 장기일반 아파트 매입임대는 2027년 12월 31일까지입니다. 임대의무기간이 2027년 이후 끝나면 말소일부터 1년이 되는 날, 재건축·재개발이면 이전고시일부터 1년이 되는 날이 더 늦으면 그날입니다.
계약만 2027년에 하면 되나요?
조선일보는 양도 시점이 잔금일 또는 등기접수일이라고 전했습니다. 2027년에 계약해도 잔금이 2028년이면 혜택이 없다는 취지입니다. 직접 정한 조문은 확인하지 못했습니다.
빌라나 오피스텔도 2027년 안에 팔아야 하나요?
조선일보는 비조정대상지역 아파트, 다가구·다세대, 빌라, 오피스텔은 이번 처분 시한 적용 대상이 아니라고 전했습니다. 시행령의 기한 문구도 아파트 매입임대에 붙어 있습니다.
세금이 정말 3배가 되나요?
양도차익 10억원, 2주택, 조정대상지역 가정에서 2029년 이후 세액이 2027년까지의 3.36배입니다. 차익과 주택 수에 따라 배율이 달라지고, 장기보유특별공제 축소가 확정되지 않아 이 값은 정부안을 전제로 한 계산입니다.
정리하면 어떻게 되나요?
- 중과 배제 기한 2027년 12월 31일은 소득세법 시행령 제167조의3 제11항에 있고 2026년 10월 1일부터 시행 중입니다
- 양도 기한은 2027년 12월 31일, 말소일+1년, 이전고시일+1년 중 가장 늦은 날입니다
- 양도차익 10억·2주택 가정에서 세액은 1억9,147만원, 3억6,087만원, 6억4,247만원로 시점마다 다릅니다(지방소득세 포함 계산값)
- 장기보유특별공제 50%에서 30%, 0%로 줄이는 안은 정부안이고 국회 처리를 확인하지 못했습니다
- 기준은 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기접수일이라는 보도라 잔금 일정을 먼저 정해야 합니다
이 글은 세무·법률 자문이 아닙니다. 내 주택이 임대 요건을 충족하는지, 양도차익과 필요경비가 얼마인지는 세무사나 국세청 126에 확인하세요. 조선일보 이경은 기자(2026년 10월 18일)와 한국경제 이유정 기자(2026년 8월 4일) 보도, 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제167조의3, 조세특례제한법 제97조의3·제97조의4를 읽었고 확인하지 못한 것은 본문에 적었습니다. 대표이미지는 동아일보 주애진 기자의 2026년 9월 30일 기사에 실린 서울 성동구 아파트 단지 사진(동아일보DB)에 글자 띠를 얹은 것입니다. 이미지의 저작권은 동아일보에 있으며 정보 전달 목적으로 인용했고, 원저작권자의 요청이 있으면 즉시 삭제하겠습니다.